In caso dell’acquisto di un immobile è importante conoscere le relative imposte che devono essere versate e le eventuali agevolazioni a cui l’acquirente ha diritto di beneficiare.

Tra le imposte dovute, in caso di acquisto immobiliare, ruolo di rilievo ha l’imposta di registro: si tratta di un’imposta indiretta, disciplinata dal DPR n. 131/1986 (Testo Unico dell’imposta di registro), dovuta per la registrazione di determinati atti formati per iscritto nel territorio dello Stato.

Tale imposta indiretta, che ricade sul trasferimento di ricchezza, nel caso di acquisto di un immobile è dovuta nella misura del 9% sul valore dell’immobile trasferito.

Sistema del prezzo-valore

Innanzitutto, bisogna segnalare che in base alla normativa sul cosiddetto sistema del prezzo-valore, il valore dell’immobile da utilizzare quale base imponibile per l’applicazione dell’aliquota può essere quello risultante dalla moltiplicazione della rendita catastale dell’immobile stesso ed uno specifico coefficiente stabilito dalla legge.
In caso di cessioni di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, soggette ad imposta di Registro (escluse quindi, le cessioni soggette ad IVA) nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, l’acquirente può infatti richiedere l’applicazione del sistema prezzo-valore.

Da una prima analisi si può quindi affermare che in caso di acquisto di immobile ad uso abitativo l’imposta di registro dovuta dall’acquirente sarà la seguente:

• 9% del valore catastale (che si calcola moltiplicando la rendita catastale per il coefficiente 126).

Agevolazioni per l’acquisto prima casa

Sono state poi previste dal legislatore delle agevolazioni fiscali finalizzate a favorire l’acquisto di immobili da destinare ad abitazione principale. In particolare, le cosiddette agevolazioni per l’acquisto “prima casa” permettono la riduzione dell’imposta di registro dovuta se si acquista da un privato (ma anche la riduzione dell’Iva, se si acquista da un’impresa). Inoltre, in forza di tali agevolazioni, non sono dovuti l’imposta di bollo, i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie sugli atti assoggettati all’imposta di registro e quelli necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari.

Requisiti oggettivi e soggettivi

Di queste agevolazioni possono beneficiare coloro che acquistano un’abitazione principale avente specifiche caratteristiche, ed in particolare:

– il fabbricato o la porzione di fabbricato acquistata appartiene a determinate categorie catastali: A/2; A/3; A/4; A/5; A/6; A/7; A/11; i benefici fiscali si estendono anche per l’acquisto delle pertinenze dell’immobile principale, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria e destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato; non si può invece beneficiare di tali agevolazioni in caso di acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 abitazioni di tipo signorile, A/8 abitazioni in ville e A/9 castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici;

– l’immobile è situato nel Comune in cui l’acquirente ha o intende stabilire la residenza.

L’acquirente dovrà inoltre non essere titolare di un altro immobile nello stesso Comune in cui acquista e non essere titolare su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su un altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

Dal primo gennaio 2016, i benefici prima casa sono riconosciuti anche all’acquirente, già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni, a condizione che l’immobile già posseduto sia venduto entro 1 anno dal nuovo acquisto. In tale ultimo caso, l’obbligo di residenza non è più soltanto nel Comune in cui è posto l’immobile, ma nell’immobile stesso.

Il beneficio fiscale

L’imposta di registro dovuta in caso di richiesta delle agevolazioni per l’acquisto “prima casa” è sensibilmente minore rispetto all’imposta dovuta in caso di acquisto di “seconda casa”: essa, infatti, è dovuta nella misura del 2% ed il coefficiente utilizzato per moltiplicare la rendita catastale ai fini di ottenere quale base imponibile il valore catastale dell’immobile non è più 126, bensì 115,5.

Ricapitolando, in caso di acquisto prima casa l’imposta di registro è pari al 2% del valore catastale, che si calcola moltiplicando la rendita catastale per il coefficiente 115,5.

Decadenza

Bisogna però segnalare che è possibile incorrere nella decadenza dai benefici fiscali “prima casa” nel caso di mendacità delle dichiarazioni previste dalla legge rese in sede di registrazione dell’atto e nel caso di mancato trasferimento della residenza nel Comune ove è ubicato l’immobile entro 18 mesi dell’acquisto.

Si decade inoltre dal beneficio:

– nel caso in cui l’acquirente non abbia venduto entro l’anno la precedente casa di cui era già proprietario, acquistata a sua volta con le agevolazioni “prima casa”;

– nel caso in cui l’acquirente rivenda la casa prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto. In questo caso la decadenza può essere evitata se si acquista entro 1 anno dalla vendita un’altra casa su cui vengono spostate le agevolazioni “prima casa”.

In caso di decadenza dovrà essere versata la differenza tra l’imposta di registro in misura ordinaria (9% sul valore catastale calcolato usato il coefficiente 126) e le imposte versate all’atto di acquisto; inoltre è prevista una sanzione pari al 30% delle stesse imposte e il pagamento degli interessi di mora.