Le agevolazioni fiscali per l’acquisto “prima casa” hanno visto un ulteriore favore da parte del legislatore che con il Decreto-Legge n. 73 del 25 maggio 2021 (Decreto “Sostegni bis”), all’art. 64, commi da 6 a 10, ha previsto un ulteriore beneficio in favore dei giovani di età inferiore a 36 anni, al fine di incentivare l’autonomia abitativa della popolazione più giovane.
Le nuove agevolazioni fiscali introdotte riguardano le imposte indirette dovute appunto per l’acquisto della “prima casa”.
Ambito di applicazione temporale
Esse si applicano agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022. Tale termine finale è stato prorogato di ulteriori sei mesi dalla legge di bilancio 2022, quindi esse si applicano agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e 31 dicembre 2022.
Requisiti soggettivi
Per beneficiare di tali agevolazioni l’acquirente deve:
– non aver ancora compiuto i 36 anni di età nell’anno in cui l’atto viene stipulato;
– avere un indicatore ISEE non superiore a 40.000 euro annui. Per gli atti stipulati nel 2021, l’ISEE è riferito ai redditi e al patrimonio del 2019; per gli atti stipulati nel 2022, l’ISEE è quello del 2020.
– avere la propria residenza, o avere intenzione di stabilirla entro 18 mesi dall’acquisto, nel Comune in cui si trova l’immobile;
– dichiarare, nell’atto di acquisto, di non essere titolare, nemmeno in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile, né di non essere titolare, neppure per quote o in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle stesse agevolazioni “prima casa”.
Requisiti oggettivi
Gli atti da cui scaturiscono i benefici fiscali sono tutti gli atti che comportano il trasferimento a titolo oneroso della proprietà (o quota di comproprietà), il trasferimento o la costituzione di diritti reali di godimento (nuda proprietà, usufrutto, uso, abitazione) degli immobili ad uso abitativo.
Per quanto concerne gli immobili ammessi al beneficio bisogna fare riferimento a quanto previsto per le agevolazioni prima casa ordinarie: rientrano pertanto gli immobili classificati o classificabili nelle categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11. I benefici si estendono anche per l’acquisto delle pertinenze dell’immobile principale, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria e destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato. L’acquisto della pertinenza può avvenire contestualmente a quello dell’abitazione principale, o anche con atto separato, purché stipulato entro il termine di validità temporale dell’agevolazione. Rimangono comunque esclusi dall’agevolazione gli immobili appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8, A/9.
Il beneficio fiscale
L’art. 64 del D.L. 73/2021 prevede che in presenza dei requisiti predetti sono concessi i seguenti benefici:
– per le compravendite non soggette a Iva, esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale;
– per gli acquisti soggetti a Iva, oltre all’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, riconoscimento di un credito d’imposta di ammontare pari all’Iva corrisposta al venditore. Il credito d’imposta può essere: a) portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito; b) utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare dopo la data dell’acquisto agevolato; c) utilizzato in compensazione tramite modello F24.
– esenzione dall’imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo.
Decadenza dal beneficio
Qualora dovesse essere riscontrata da parte dell’Agenzia delle Entrate l’insussistenza dei requisiti previsti specificamente per le agevolazioni “prima casa under 36”, ma la presenza dei requisiti e le condizioni per l’applicazione dell’agevolazione “prima casa” ordinaria:
– per gli atti soggetti a imposta di registro viene recuperata tale imposta (quindi sarà dovuta l’imposta di registro nella del 2%), oltre alle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 50 ciascuna;
– per gli acquisti soggetti a Iva, viene meno il credito d’imposta con il conseguente recupero dello stesso (oltre all’applicazione di sanzioni e interessi), nel caso sia già stato utilizzato. Resta ferma l’applicazione dell’Iva con l’aliquota del 4%.
Nel caso in cui non sussistessero nemmeno i requisiti per l’applicazione dell’agevolazione prima casa ordinaria (o si incorresse in una delle cause di decadenza già fissate per le agevolazioni prima casa ordinaria) sono previste le stesse conseguenze fissate per decadenza dal beneficio ordinario.